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      海宁嘉苑房产
      借名买房可靠吗?这些风险你不得不知
      房产知识  2018-08-09  73 次  查看评论
      一、借名买房可靠吗?
       
      1、借名买房涉及到两个关系:
       
      (1)出资人(借名人)与出名人(被借名人)之间的关于借名买房的内部协议。
       
      (2)被借名人(房屋买受人)与房屋出卖人之间的房地产买卖合同关系。
       
      2、借名协议无效,房屋买卖合同有效
       
      如果借名协议无效,意味着出资人支付给被借名人代为转付的购房款,在合同无效后,只能由被借名人予以返还,双方形成的是一种债权债务关系,而被借名人取得房屋的产权,这在房价不断上涨的年代,相信是无数被借名人梦想看到的结果。
       
      因此,借名协议无效,意味着真正的出资人将无法按照预先的设想,依法取得登记在被借名人名下的房产。在借名协议无效,而房屋买卖合同有效的情况下,房产将归被借名人所拥有。
       
      3、借名协议及房屋买卖合同均无效
       
      这意味着被借名人与房屋出卖人之间签署的房屋买卖合同无效,房屋买卖合同无效,意味着出卖人需要返还被借名人的购房款,而被借名人应依法返还房屋。因此,当借名协议及房屋买卖合同均无效的情况下,也意味着房子既不是借名人的,也不是被借名人的,而是出卖人的,房屋的产权可能将恢复到当初的初始状态。
       
      二、借名买房有哪些风险?
       
      1、被借名人反悔
       
      如果被借名人反悔,而出资人又不能充分证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实,要想取得房屋产权或收回购房款就会很困难。
       
      2、银行贷款合同提前解除
       
      如果银行查明实际购房人与贷款人不是同一个人,也可能依据贷款合同的相关规定,提前解除合同。而一旦无法取得贷款,房屋的购买就可能出现困难。
       
      3、被借名人陷入债务等纠纷
       
      从被借名人领取房产证到将房屋产权过户给出资人的这段时间,有一种情况是,如果被借名人对他人负有到期不能清偿的债务,或存在离婚纠纷,则房产很有可能被查封或拍卖。
       
      4、被借名人私下卖房
       
      如果被借名人不守诚信,偷偷将此房产出售,而购房者(第三人)因基于对房产登记的信任,购买了此房产。那么,真正出资的购房人就可能无法追回此房产。
       
      5、过户产生的税费
       
      即使被借名人不存在任何违约及有违诚信的行为,那么将被借名人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下,也要负担相应的税费。
       
      三、应该怎么来规避风险?
       
      1、了解产权
       
      如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话,那么在借名购房前,实际产权人应当对名义产权人进行全面了解,不只限于诚信情况、为人处事等方面的内容,还有相关的身份证件以及债务关系等,这些都需要了解清楚,以免承担不必要的损失。
       
      2、签好协议
       
      实际产权人要和名义产权人签好借名买房的书面协议,以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人,明确产权归属及双方权利义务。如果在协议中实际出资人提供证据证明其对房屋确实存在出资关系,但不足以证明其存在保留所有权的意思表示的,那就无法要求登记人办理房屋过户登记手续,但有权向登记人另行主张出资债权。
       
      3、保留证据
       
      实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款,并保留购房合同、贷款合同、购房款发票及向银行支付按揭款的付款凭证等相关资料原件。日后如发生纠纷,实际产权人可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。
       
      4、签订合同
       
      实际产权人还可与名义产权人至房地产交易中心就该房地产签订抵押合同,由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人,办理抵押登记。这样名义产权人就无法跳过实际产权人擅自出售房屋及做出其他行为损害实际产权人的利益。
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