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  • 拆迁“停止”?住建部明确,2021年起,老宅一律按“新规”处置
    日期:2021-01-27  发布:网站管理员  浏览:1356  举报:投诉举报

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    过去十年,我国存在一个比买彩票更疯狂的“造富”方式,那便是“拆迁”。打油诗“拆字一喷,立提大奔;房子一扒,帕拉梅拉”,便是最好的见证。尤其是一二线城市拥有大面积待拆土地的棚户区居民,因为超高的补偿标准,很多人一夜之间身价上千万,轻轻松松实现财务自由。21世纪新闻报道,2019年深圳白石洲城中村拆迁,就诞生了十几个亿万富豪以及一百多位千万富豪。

    对于“拆迁暴富”,有人觉得这是上天的眷顾,可遇不可求,但有人却窥探到了暗藏其中的赚取巨额财富的门道——过去这些年,伴随着浩浩荡荡的拆迁历程,房地产市场也诞生了数以万计的“专业投资老破小坐等拆迁赔付巨额补偿款”的投资炒房客。这些人的目的很明确,就是在低价时大量购买城市中的破屋烂院,不为升值,就单纯靠赚取拆迁赔偿款为生。最让人气愤的是,这群人拿地巨额补偿款后,往往会更加肆无忌惮炒作楼市,久而久之,他们也成为了房价不断上涨的“帮凶”之一。

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    对于这类投机取巧挖空心思靠楼市赚钱的行为,我们不止一次痛斥过,这不仅严重挤压了正常刚需的利益,还滋生了不劳而获思想,这种风气不能让它滋长发展。因此应该抓紧时间“叫停拆迁”。

    如果你觉得我们仅凭此就建议“叫停拆迁”太过小题大做,那就大错特错了。越来越多的专家学者经济学家经过系统研究后建议“叫停拆迁”,最根本的原因是“拆迁不仅推动了房价的大幅攀升,更造成了不公平造富”。尤其是很多一线城市的土著拆迁户,仅凭借老房子拆迁,家庭资产就轻松达到了千万、亿万,这让数以万计的想要通过知识改变命运的年轻人,丧失了奋斗的动力。因为他们之间的差距可能是永远都无法跨越的。

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    此外,拆迁还是过去这一轮很多三四线城市房价飙涨的“罪魁祸首”。国家统计局数据显示,过去5年,全国房价上涨最激烈的是三四线城市,全国160多个三四线城市,平均涨幅高达55%。其中一线城市周边的卫星城房价上涨幅度最大,比如燕郊、大厂、香河、嘉兴、惠州,房价在短短两年多时间飙涨了200%以上,由原来四五千一平,上涨到了最高三万元一平。

    棚改拆迁是如何推动三四线城市房价上涨的?为何2015年之前,很多三四线城市的房价还是摇摇欲坠,开发商还是一筹莫展,2015年“棚改货币化安置政策”一出,很多三四线城市的房价就开始“飙涨”了?

    答案很简单,2015年之前,棚改是实物安置,原则上是“拆一补一”,所以对市场的影响有限。但2015年国家创新性推出“棚改货币化安置政策”后,规则彻底升级了,实物安置升级成了货币安置。这个政策给三四线城市带来了三大好处:第一完美解决了拆迁资金补偿问题(央行-国开行-地方政府-拆迁户,然后地方拍卖土地偿还央行贷款,资金形成完美闭环);第二创造了天量的购房需求(拆迁不再实物安置,发放现金让被拆迁户自己到市场上购买商品房);第三带来了大量的投资投机机会(市场需求暴增,房价上涨压力大,投资机会出现)。

    根据住建部公布的数据显示,过去5年全国棚改总量3300万套,其中近2200万套都在三四线城市,占比近3/4。这意味着,过去5年,全国棚改拆迁所带来的货币资金有3/4都流向了三四线城市的房地产市场。再加上过去几年,从一二线城市外溢的购房需求和资金都蜂拥至三四线城市,两股力量合力把三四线城市的房价推到了一个又一个高峰。

    棚改拆迁以帮助亿万破屋烂院的居改善生活的名义诞生,但最后却越走越偏:成为了地方获得长期低息贷款的筹码,成为了数以万计的专业投资客眼中崛起巨额财富的工具,成为房价不断上涨的推动力。一言概之,棚改拆迁的积极意义比它的弊端更加明显,无怪乎很多专家学者发声呼吁“叫停棚改”。

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    时至今日,依然有人在询问,购买老破小博拆迁还靠谱吗。依然有人在做着拆迁暴富的美梦,那么未来拆迁暴富的神话还能否继续延续?

    答案是否定的,拆迁虽然使城市旧貌换新颜,但却让很多城市房价一路飙涨,尤其是2016-2018这三年时间,很多城市房价已经翻了一番了,这和国家稳房价的主基调不符,而且房价上涨,很多城市难免不投资炒房,综合而言停止拆迁,其实就是在维稳楼市,这是必然趋势。

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    国家一纸定音,2021年起,拆迁将逐渐“停止”,未来老宅一律“这样”处置

    2020年初的《政府工作报告》文件中明确,2019年底,“十三五”规划中的棚改任务已基本完成,未来要因城制宜进行棚改拆迁。2020年实际上是棚改的“攻坚收尾之年”。据住建部官网的信息显示,十三五期间定下的棚改任务为2000万套,实际上,到2019年底超额完成为2157万套。显然,过去的2020年主要就是一些收尾工作。文件还重点提到,对于房价有上涨压力、库存不足的城市,棚改应立即停止。国家一纸文件定音,2021年起, 棚改拆迁将慢慢退出楼市历史舞台。

    不仅如此,住建部高层也公开发表言论称,在未来改造中,会避免“一拆了之”和“大拆大建”。言外之意,从2021年起,旧城改造将迎来全新的机遇,这意味着过去十年针对老宅的“一揽子”大拆大建行为将逐步停止。

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    事实上,2021年起“拆迁停止”并非无迹可循:2018年,国开行收回地方拆迁审批权限是纠偏的开始,2019年国常会明确“要因地制宜进行拆迁,房价上涨压力大、库存不足的城市应该叫停拆迁”,显然是有意在收缩棚改拆迁的规模,2020年棚改总量只有2019年的一半,尤其是安徽、山东、四川、新疆等地,棚改拆迁规模更是大幅下滑。

    这里我们需要重点解释一下,我们所说的拆迁停止,并非指拆迁一刀切全面停止。而是相较于前几年棚改拆迁的高峰时期,2021年起棚改拆迁的数量和规模会大幅度下滑。比如2018年全年拆迁数量高达580万套,但是2021年,可能会调整到只有几十万套。尤其是一些房价上涨压力大、库存严重不足的城市,按照国家的意思拆迁是应该全面停止的。

    很多人会有疑问,棚改退出以后,很多尚存的老宅该怎么处理呢?毕竟全国仍然存有大量的待改造的老旧小区,尤其是2000年底之前建成的步梯房,正面临水电路网等基础设施老化,以及加装电梯等强烈需求。

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    住建部明确,2021年起,老宅统统按“新规”处置 

    在国家印发的旧改指导文件中强调:旧改是为推动惠民生扩内需和城市开发建设方式转型。国家一纸文件定音,未来对于尚未拆迁的老宅,一律“这样”处置——不再拆迁,改为原地旧改。尤其是2000年之前建成的小区,将进行三个方面的系统性旧改,而且旧改采取以人为本原则,即每个小区、每栋楼、每户的意见必须达成一致,否则坚决不能进行旧改。

    由此,旧改开启了对棚改的无缝对接。事实上,住建部也明确,2021年起,老宅统统按“新规”处置,即从2021年起实行为期5年的旧改工作,主要对象是全国17万个2000年底之前建成的老旧小区。实际上,在过去的2020年就已经前置了一部分改造工作,2020年已经改造了3.9万个小区,涉及700万户老宅居民。

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    住建部副部长黄艳过去两年不止一次公开透露,旧改主要是三方面内容:基础类、改善类和提升类。其中基础类是指和居民日常生活息息相关的设施改造,包括供水、排水、供电、弱电、道路、供气、移动通信、安防以及架空线规整;改善类则主要包括拆违、绿化、照明、适老设施、停车场、充电桩以及引进物业等满足居民生活便利需要和改善型生活需求;提升类主要是以丰富社区服务供给,提升居民生活品质为出发点,包括到不限于养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店等。

    旧改虽然不会像拆迁那样一夜暴富,但却能让小区的居住舒适度明显提升。尤其是基础条件较好的小区,通过三项旧改之后,整体提升空间更大。按照经济学家任泽平的话说,旧改是对老建筑动“大手术”,按照“质价”匹配法则,老宅在改造之后市场价值都会迎来市场的重新评估。

    未来旧改将彻底取代棚改拆迁,那么将会产生哪些显著影响?我们认为有三点比较明确:其一、缺乏自身条件支撑的城市的楼市影响最大,未来在棚改拆迁逐渐停止的情况下,这些城市很可能会原形毕露,尤其是底子差的城市,房价一落千丈也不稀奇;其二、大量专业投资老破小坐等拆迁的炒房投资客可能要睡不着了,拆迁大幕卸下,意味着很多人的拆迁暴富美梦要破碎了;其三、数以万计的苦苦期待拆迁的老旧小区业主可能要失望了,旧改取代棚改,老房子不再大拆大建,很多人的期盼会落空,想要购买新房的愿望也只能通过卖旧买新的方式来实现了。

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