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  • 返乡人数锐减!三四线房价遭遇危机!
    日期:2021-01-28  发布:网站管理员  浏览:575  举报:投诉举报

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    昨天一个房地产行内群里,驻马店某品牌楼盘的营销总打了一行字:“今年彻底完犊子了。”众人好奇,为什么刚跨入2021年,就把一年给定性了,这也太悲观了。紧接着他发了一张图:

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    看完这张图,我基本明白了什么意思。因为国家卫健委刚刚发声,为了防控疫情,鼓励“就地过年”,返乡人员需要做核酸检测。一时间,所有城市的医疗资源都紧张了起来,尤其是像北京、上海这样的城市,医院门口排队做核酸检测的,基本要从天亮排到天黑。如果单说是做核酸,排排队也行,最重要的是,上面的声音到下面就变了味。昨天网上热传的一个段子,很写实:

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    再加上这几天已经有29个省市出台了“就地过年”政策,给钱给积分,企业还给奖励。一来一去,很多人退了回家的票。交通运输部披露,2021年春运旅客会在17亿人次左右,这个数值虽然比2020疫情年增加了2成,但也处于自1997年以来,历史最低水平。由此,小城市春节期间的消费必然会大幅降低,最严重的莫过于“返乡置业”。

    1、返乡置业

    这位朋友跟我说,像驻马店这样的三四线城市,劳动力外流严重,很多年轻人都在外面打工赚钱。当地卖房子的,基本就靠三个营销节点赚钱:春节后、五一假期,国庆假期。尤其春节后,买房人是最多的。一来,一二线务工人员拿了年终奖,想着大城市买不起,老家起码置办一套,首付也不贵;二来春节饭桌上基本会敲定婚姻大事,首要考虑的还是房子。《2018-2019年返乡置业报告》称,到大城市工作的人群,有52.7%的人有回乡买房的打算,北方的一些小城市,春节返乡置业基本可以占全年新房销售额的30%~40%,堪称销售半边天。所以一直以来,开发商对返乡置业极为重视。这位朋友跟我说,他们每年年底都要花2个月的时间,准备春节返乡置业主题营销活动。

    然而去年一波疫情,所有人闭门不出,年初冲业绩的计划泡汤,公司裁了很多人。今年本以为疫情过去了,公司能好好回回血。

    万万没想到,又变成了“就地过年”。人都不让回了,还买什么房置什么业?

    2、三四线联盟瓦解

    这个朋友的心情,我是理解的,有时候黑天鹅来了,不管你是平头百姓还是天王老子,都过不了这关。而且即使没有黑天鹅,三四线城市的行情走到这一步,也完全在意料之中。拿内蒙古呼和浩特来讲,2019年我就根据大数据推测了房价走势,大库存加购买力过分透支,当地根本撑不起1万多的房价,下跌是不可避免的。

    当地媒体反驳的不少,或者说呼和浩特开通了高铁,连接了大北京,人们都回来买房了,房价如何下跌?或者说,呼和浩特是省会城市,1万多房价不贵,要知道南方一些县城的房价都是这个数。去年房价没跌,还有人过来调侃,子木的预测是在搞笑。然而前几天,当地确切情报,呼和浩特某知名品牌开发商某大开始大幅下调新盘报价,从1.2万每平米直接降到9千元每平米。一套房降了30万,30万对于三四线人群意味着什么,想必大家清楚。所以售楼处门口隔三差五就能看到拉着条幅,站在寒风中维权的业主。一个城市最重要的是人才、产业、医疗和教育资源,什么都没有,用信念来扛房价吗?

    呼和浩特只是冰山一角,其实上一轮房价周期之后,大部分房价不合理的三四线城市都已进入下跌周期。之所以我们看到大城市都在回调房价,而三四线却纹丝不动,是因为有"房价保护联盟"的存在。于今,这个联盟也崩塌了。

    3、雪上加霜

    去年年底,哈尔滨市出台政策鼓励开发商降价,打响第一枪,紧接着平潭市发布通知,主动鼓励房企让利促销。而后,河北、湛江等省市借助公积金等政策,纷纷开启救市计划。地方主张降价,那就意味着房价的确绷不住了。为了防范可能存在的地方性债务风险,所以只能让开发商“割肉让利”。不仅如此,今年房地产行业正式开始实施“三道红线”,严控开发商信贷规模,这段时间大小开发商拼了命地回笼资金,以求自保。

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    再加上,年初央行和银保监会下发了“两道红线”,要求对个人房贷占银行全部贷款比例进行限制,在资产端卡死了买房人杠杆使用效率。层层打压,几乎把三四线的开发商们逼到了墙角。更残酷的是,同行之间的矛盾也在积压。去年恒大率先开启全国性大规模降价促销,直接戳破了三四线保护房价的窗户纸,拉动大盘下行,其他开发商骂骂咧咧,却无力反抗,只能跟着降价打折。所以说,这次返乡置业泡汤,无疑是三四线开发商的一场噩梦。写到这里,突然有些心疼驻马店这位朋友。"今年彻底完犊子了",可谓字字真切。

    4、谨慎上车

    前两天看到国家统计局的一份数据,2020年包括牡丹江、南充、遵义、宜昌等在内14个三四线城市的二手房价格跌回到了一年前。其中跌幅最大的是黑龙江的牡丹江市,跌幅达10%,相比5年前亦下跌了1.6%,这也是70个城市中唯一一个房价跌回5年前的城市。四川南充跌幅为5.4%,广西北海跌幅则为3.5%,四川泸州跌幅为3.1%,广东湛江跌幅为2.1%。

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    2021年,在返乡置业泡汤的冲击下,还会有更多的三四线城市加入到下跌阵营之中。最重要的是,跟往年不同,现在房价保护联盟瓦解,地方鼓励降房价,大开发商打折抢市场,中小开发商只能选择“让利抢量”,这在2021年将成为主流现象。这时候,我倒是劝大家不要轻易上车。因为窗户纸刚捅破,我们需要看看里面到底是内容,尤其是今年首跌的三四线城市,越往后,开发商让利空间越大。当然这里有两类资产是另说的。一种是在城市群中的三四线城市,受大城市辐射,行情跟普通三四线城市不一样。另一种就是普通三四线城市的学区房,学区这东西是硬通货,是三四线城市未来最抗打的资产。总之,从2021年3月之后,三四线抄底式买房机遇会逐渐暴露出来。对于买房人来说,只有这时候才能看清一个城市的底色,从而在买房策略上,不会高位站岗。

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